총부채상환비율(DTI) & 주택담보대출비율(LTV)

총부채상환비율(Debt To Income:DTI)은 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말합니다.


세부적으로는 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산하는 데 이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋거나, 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미입니다.


현재 DTI는 투기지역 내에 있는 시가 6억원 초과 아파트를 구입할 때 적용하며 대출한도를 DTI 40% 이내로 제한하고 있습니다. 이는 매년 상환하는 원리금이 연소득의 40%이내여야 한다는 뜻입니다.


이에 따라 만약 고객의 연소득이 5000만원인 경우 연간 원리금 상환액이 2000만원 범위 내에서 대출이 가능합니다. 특히 정부가 지난 15일 부동산 안정화 대책 일환으로 그동안 투기지역에만 적용해 오던 DTI 규제를 수도권 투기과열지구까지 확대하면서 일부 실수요자들의 대출한도가 더욱 줄어들 것이라는 관측도 나오고 있습니다.



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LTV와 DTI

LTV는 'Loan To Value ratio' 머리글자로 '주택담보대출비율'

DTI는 'Debt To Income ratio' 머리글자로 '총부채상환비율'을 지칭합니다.

정부가 수차례에 걸쳐 부동산대책을 쏟아내면서 어려운 용어들도 덩달아 늘어나고 있다. 특히 금융 규제와 관련된 부분에 생소한 전문 용어들이 넘쳐난다.

금융 규제는 주택담보대출에 직접 영향을 주기 때문에 부동산 가격 안정을 위한 가장 강력한 조치 중 하나로 손꼽힌다.

최근 들어 가장 흔히 접하는 금융 규제 용어는 LTV와 DTI다. LTV는 'Loan To Value ratio' 머리글자로 '주택담보대출비율'을 뜻한다.

집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집 자산가치를 얼마나 인정해주는지를 비율로 표시한다.

예를 들어, LTV가 60%라면 시가 3억원짜리 아파트는 최대 1억8000만원까지 빌릴 수 있다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분할 것에 대비해 방 1개당 소액임차보증금 등을 빼고 대출해주기 때문이다.

LTV 규제는 해당 주택 담보가치에 초점을 맞추고 있기 때문에 소득이 없는 사람도 많은 돈을 빌릴 수 있다는 문제점이 있다. 소득이 없는 배우자나 자녀 명의로도 대출을 받을 수 있기 때문에 부동산 투기 방지에 한계가 있다는 뜻이다.

DTI는 이 같은 문제점을 보완한다. 'Debt To Income ratio' 머리글자로 '총부채상환비율'을 지칭한다.

연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 다시 말해 LTV처럼 주택 가격에 비례해 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정한다는 뜻이다.

연소득 5000만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 가정해보자.

 

LTV 40%를 적용하면 7억원 대비 40%인 2억8000만원까지 빌릴 수 있다.

 

하지만 DTI 40%를 적용하면 대출가능액이 줄어든다. 연소득 5000만원 대비 40%인 2000만원을 원리금 상환하는 데 쓸 수 있기 때문에 10년 만기 원리금균등상환(기타 부채 없이 이자율 6% 고정금리 적용)으로 할 때, 1억 5000만원 가량을 빌릴 수 있다.

DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고, 소득이 많을수록 많은 돈을 빌릴 수 있는 것이다.

다만 상환기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어들기 때문에 더 많은 돈을 대출받을 수 있다.

위 사례에서 만기를 20년으로 늘린다면 2억3000만원가량 대출받을 수 있다.