부부 공동명의 장단점

요즘 주택을 공동명의로 등기하는 사례가 늘고 있습니다.
세무사.법무사 사무실과 인터넷의 세무상담 코너에는 공동명의에 대한 문의가 급증했습니다.
공동명의를 하면 과표(세금을 매기는 기준)가 낮아져 합법적으로 세금을 줄일 수 있기 때문입니다.
맞벌이 부부를 중심으로 재산 공동소유에 대한 인식이 바뀌고 있는 것도 공동명의가 증가하는 이유 입니다.

◇ 장점

부동산을 살 때 내는 취득.등록세는 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없습니다.
그러나 집을 팔 때 내는 양도세는 부부 지분을 따로 계산하므로 공동명의를 하면 기본공제(연간 250만원)를 부부가 각각 받고, 과표.세율도 낮아집니다.
집을 갖고 있을 때 내는 재산세.종합토지세도 공동명의가 낫습니다.
보유세는 과표가 클수록 세금이 느는 누진구조인데, 공동명의를 하면 과표가 분산돼 세율이 낮아지기 때문입니다.
양도세율은 2년 이상 보유했다가 팔 경우 차익이 1000만원 이하는 9%, 1000만원 초과~4000만원 이하 18%, 4000만원 초과~8000만원 이하 27%, 8000만원 초과는 36% 입니다.
예컨대 차익 1억원인 경우 배우자 한 사람 이름으로 등기했다면 8000만원 초과분에 대해 36%의 최고 세율이 적용됩니다.
하지만 공동명의라면 부부의 양도차익이 각각 5000만원으로 나뉩니다.
세율도 최고 세율이 36%가 아닌 27%가 적용돼 양도세 총액이 줄어드는 것 입니다.
부부 공동명의는 증여로 친다.
이때 10년간 합산한 증여액이 3억원을 넘지 않으면 세금을 물리지 않습니다.
종전에는 5억원이었으나 지난해 1월부터 3억원으로 낮아졌습니다.
따라서 6억원짜리 고가주택이라도 공동명의로 등기하면 지분의 50%인 3억원만 증여한 셈이므로 증여세를 내지 않습니다.
기존 아파트의 경우 증여세를 기준시가(시세의 80~90%)로 매기므로 웬만한 집은 공동명의를 하면 증여세 부담을 더는 셈입니다.
시가 10억원짜리 집도 기준시가가 6억원 이하라면 증여세 부담없이 공동명의를 할 수 있습니다.

◇ 단점

1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 됩니다.
양도차익이 적은 경우도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없습니다.
이미 등기가 돼 있는 기존 주택의 경우 공동명의를 하기 전에 증여세, 취득.등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 합니다.
양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있습니다.
공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커 증여세 부담이 많은 경우도 공동명의를 하면 안 됩니다.

TIP.새 아파트는 잔금 치르기 전 유리
새로 입주하거나 산 집을 공동명의로 등기할 경우 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단합니다.
증여계약서를 써 증여등기를 맡기고 증여일부터 3개월 안에 증여세 신고를 하면 됩니다.
주의할 것은 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 등기하려면 잔금을 치르기 전에 해야 한다는 점입니다.
남편이 분양받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주됩니다.
이때는 취득세를 한 번 더 내야 합니다.
잔금을 완납했다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야 하는 셈 입니다.
잔금을 치르기 전에 공동명의로 등기하면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같습니다.


부부공동명의는...

첫째, 배우자의 법적인 동의 없이 일방적으로 부동산을 처분하기가 어려워 재산을 안전하게 지킬 수 있습니다.

둘째, 은행에서 돈을 빌리거나 담보제공을 하는 경우 공동소유자 모두의 동의가 없으면 받아주지 않기 때문에 담보제공 위험을 사전에 방지할 수 있습니다.

셋째, 경매를 당해도 2분의 1 지분의 아파트를 낙찰 받으려는 사람은 없을 것이므로 비교적 싼 값에 부동산을 되찾을 수 있습니다.

넷째, 주택을 부부공동명의를 하면 과표기준이 낮아져 합법적으로 세금을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

그러면 부부공동명의에 따른 세제상의 장단점 및 그 필요성과 관련사항을 조금 더 상세하게 검토해 보겠습니다.

참고로 본 자료는 세법 및 관련서적, 신문스크랩을 참고하여 작성하였습니다.

1. 주택 구입시 내는 세금 - 취득세, 등록세

  부동산을 살 때 내는 취득세, 등록세는 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없습니다.

다만, 지난 2월22일 열린우리당 정세균 정책위의장은 “재산을 부부 공동명의로 할 경우 취득세(구입시)와 재산세(보유시) 감세를 적극 검토하겠다”고 말하는 등 향후 정부의 정책방향이 공동명의를 지원하는 쪽으로 변경되리라는 예상됩니다.

2. 주택 보유시 내는 세금 - 재산세, 종합토지세

  집을 갖고 있을 때 내는 재산세와 종합토지세도 공동명의가 낫습니다.

보유세는 과표가 클수록 세금이 느는 누진구조인데, 공동명의를 하면 과표가 분산돼 세율이 낮아지기 때문입니다.

3. 주택 양도시 내는 세금 - 양도세

  양도세율은 주택을 2년 이상 보유했다가 팔 경우 차익이 1000만원 이하는 9%, 1000만원 초과~4000만원 이하 18%, 4000만원 초과~8000만원 이하 27%, 8000만원 초과는 36% 입니다.

예컨대 차익 1억원인 경우 배우자 한 사람 이름으로 등기했다면 8000만원 초과분에 대해 36%의 최고 세율이 적용됩니다.

하지만 공동명의라면 부부의 양도차익이 각각 5000만원으로 나누어지게 되므로, 세율도 최고 세율이 36%가 아닌 27%가 적용돼 양도세 총액이 줄어드는 혜택을 받을 수 있습니다.

4. 주택 상속시 내는 세금 - 상속세

  상속세는 상속금액에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용하고 있습니다.

만약 부부공동명의 부동산이라면 부부가 공동으로 사망하지 않는 이상 상속세를 절반으로 줄이거나 상속세를 전혀 부담하지 않아도 되는 효과가 있습니다.

5. 부부공동명의로 변경시 발생하는 세금 - 증여세, 취득세, 등록세

(1) 증여세

  부부 공동명의는 증여로 간주되어 증여세를 내어야 합니다.

하지만 부부간에는 10년간 합산한 증여액이 3억원을 넘지 않으면 세금을 물지 않는 예외규정이 있습니다.

따라서 6억원짜리 고가주택이라도 공동명의로 등기하면 지분의 50%인 3억원만 증여한 셈이므로 증여세를 내지 않아도 됩니다.

기존 아파트의 경우 증여세를 기준시가(시세의 80~90%)로 매기므로 웬만한 집은 공동명의를 하면 증여세 부담을 더는 셈이 됩니다.

시가 10억원짜리 집도 기준시가가 6억원 이하라면 증여세 부담없이 공동명의를 할 수 있습니다.

그러나 증여세 과표를 기준시가로 평가하는 것은 내년 이후에는 바뀌기 때문에 증여 형식의 공동명의를 하려면 올해 안에 하는 편이 좋습니다.

(2) 취득세, 등록세

  그러나 증여세 외에 증여받는 배우자 입장에서는 부동산을 취득하는 것이기 때문에 취득세와 등록세를 부담해야 합니다.

일반적인 매매에 의한 소유권 이전인 경우 취득세는 취득가액의 2.2%(농어촌특별세 0.2% 포함, 단 국민주택규모의 주택은 농어촌특별세 면제), 등록세는 취득가액의 3.6%(교육세 0.6% 포함) 입니다.

그러나 증여로 인한 소유권 이전의 경우 등록세의 세율은 1.8%(교육세 0.3 포함)가 적용되기 때문에 부담하는 취득세와 등록세는 총 4%가 됩니다.

따라서 부동산을 처음 구입할 때부터 부부 공동명의로 하면 취득세와 등록세를 추가로 부담하지 않아도 돼 그만큼 세금을 줄일 수 있습니다.

6. 이럴때 공동명의 필요없다.

(1) 1가구 1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 됩니다.

(2) 양도차익이 적은 경우도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없습니다.

(3) 이미 등기가 돼 있는 기존 주택의 경우 공동명의를 하기 전에 증여세, 공동명의로 변경시 (증여받는 배우자에게)발생하는 취득, 등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해 본 후 결정해야 합니다.

즉, 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해 볼 수도 있습니다.

(4) 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커(위 증여세 설명 참고) 증여세 부담이 많은 경우도 공동명의를 하면 안됩니다.

7. 기타 - 새 아파트의 공동명의 시기

  새로 입주하거나 산 집을 공동명의로 등기할 경우 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단합니다.

증여계약서를 써 증여등기를 맡기고 증여일부터 3개월 안에 증여세 신고를 하면 됩니다.

주의할 것은 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 등기하려면 잔금을 치르기 전에 해야한다는 점입니다.

남편이 분양받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주되어 취득세를 한 번 더 내야 합니다.

잔금을 완납했다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야 하는 셈입니다.

잔금을 치르기 전에 공동명의로 등기하면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같습니다.

재산 부부공동 명의로 바꾸면 세금이 절반

가정법률상담소가 2001년 163가구를 대상으로 실시한 부부재산실태조사에 따르면 재산 명의가 남편은 66.3%, 아내는 26.4%로 나타났고 공동명의는 6.7%로 나타났다. 또 2000년 여성의 전화가 기혼남녀 600명을 대상으로 설문 조사한 결과에서는 공동명의가 3%에 그쳤다. 반면 여성이 재산 형성에 기여한 바가 있다고 대답한 사람은 80.6%로 나타났다. 여성이 재산형성에 기여하고 있는 부분을 인정하면서도 이를 재산 소유 형태로 실천에 옮기는 사람은 많지 않은 것이다.

그러나 남자가 재산권을 가져야 한다는 편견에서 한 발짝만 벗어나면 부부공동명의제가 주는 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다. 양도소득세, 증여세 등이 줄어들 뿐만 아니라 재산을 안전하게 지키는데도 도움이 된다. 부부공동명의를 하면 어떤 장점이 있는지 알아보았다.

양도소득세 줄어들어

그러나 이를 부부가 똑같은 지분을 같도록 공동명의로 바꾸면 각각의 양도차익이 5000만원으로 줄어든다. 이 경우 세율 27%가 적용돼 한 사람 당 약 832만원 정도의 양도세가 나온다. 두 사람이 합해도 내야 하는 양도세는 약 1665만원 정도다. 공동명의로 약 675만원의 양도소득세를 아낄 수 있는 셈이다.

증여세 감면 받을 수 있는 가능성도 커져

남편이나 부인의 이름으로 된 재산을 공동명의로 바꾸는 것은 일종의 증여라고 할 수 있다. 한 사람이 소유하고 있던 재산을 나눠 갖는 의미이기 때문이다. 보통 증여에는 증여세가 부과된다. 그러나 부부 사이의 증여는 3억원까지 비과세된다. 즉 6억 원짜리 아파트를 공동명의로 바꾸는 것은 이 금액의 절반에 해당하는 3억원을 상대방에게 증여하는 것이기 때문에 세금은 내지 않게 되는 것이다.

이와 함께 증여세 감면은 상속세를 줄이는 효과도 가져온다. 부부 중 한명이 사망 시 재산을 상속하게 되는데 부부공동명의로 하면 이미 재산의 절반은 ‘상속’을 한 상태이기 때문에 재산의 절반에 해당하는 금액에 대한 상속세만 내면 되는 것이다.

종합부동산세 대상에서 제외되는 데도 유리

내년 중에 부과되는 종합부동산세는 개인별로 소유하고 있는 집값을 합쳤을 때 국세청 기준시가(시가의 70~90% 수준)를 기준으로 9억원이 넘을 경우 부과된다. 개인별 명의 주택을 합산하기로 했기 때문에 부부 공동명의로 된 주택의 기준시가는 남편과 부인에게 각각 절반씩만 적용된다. 따라서 부부 공동 명의인 주택은 18억원을 넘지 않으면 종부세 합산 대상에서 제외된다. 이에 따라 내년부터 비싼 집을 새로 사는 부부들은 공동명의로 구입하는 게 훨씬 유리하다. 하지만 현재 종부세 대상인 집을 남편 단독명의에서 부부 공동명의로 바꿀 경우에는 좀더 신중해야 한다. 집이 6억원을 넘어 증여대상이 될 경우 거액의 증여세를 물어야 하는 경우라면 실익이 적을 수도 있기 때문이다.

상가의 경우라면 종합소득세도 줄일 수 있어

상가도 공동명의로 등기하면 종합소득세를 줄일 수 있다. 종합소득세는 소득이 많을수록 많은 세금을 내야 하는 누진과세 방식으로 부과된다. 그렇기 때문에 소득이 많은 사람의 이름으로 등기가 돼 있다면 원래 소득에 임대료 수입까지 합해져 세금도 상당히 높게 책정된다.

두 사람 중 소득이 낮은 사람의 이름으로 등기를 하면 낮은 세율을 적용 받을 수 있다. 즉 공동명의를 하지 않더라도 이 경우는 소득이 낮은 사람의 이름으로 등기를 하면 낮은 세율을 적용 받을 수 있는 것이다. 그러나 부부공동명의는 앞서 설명한 것과 같은 양도소득세, 증여세 등을 아낄 수 있는 장점이 있기 때문에 상가 역시 공동명의로 할 것을 권장하는 것이다.

이 경우 주의할 점은 공동명의를 신청할 때 소득이 낮은 사람의 지분은 최소 51%로 해야 한다는 점이다. 두 사람의 지분이 50 대 50으로 같을 경우 임대소득은 명의와 상관없이 소득이 많은 사람의 소득에 합산돼 과세되기 때문이다. 부부공동명의는 신청할 당시 두 사람의 지분을 자유롭게 정할 수 있다. 일반적인 방법은 50 대 50으로 재산의 지분을 갖지만 부부의 합의에 따라 60대 40 , 70대 30 등으로 정할 수 있다.

재산을 안전하게 지키는 데도 도움돼

한 사람 명의로 재산이 등기돼 있다면 부부 각자의 재산을 인정하는 부부별산제(別産制)에 따라 명의가 돼 있는 사람이 상대방의 동의를 얻지 않고 재산을 처분해도 이를 막을 수 있는 방법이 없다. 부부별산제는 부부 각자가 자신의 명의로 된 재산을 관리하고 처분할 수 있는 제도이기 때문이다. 별도의 공동명의를 신청하거나 부부재산계약(결혼을 앞둔 남녀가 결혼 후 재산의 지분을 어떻게 나눠가질 것인지, 이혼을 할 때는 재산을 어떻게 나눌 것인지 등을 사전에 약정하는 제도)을 하지 않으면 자연스럽게 이 제도의 적용을 받게 된다.

공동명의로 등기를 하면 상대방의 동의 없이 재산을 처분할 수도 없고 또 집을 담보로 제공할 수도 없어 재산을 지키는데 유리하다. 온전한 집 한 채가 아닌 ‘절반’의 집을 담보로 받거나 경매로 사려고 하는 사람은 거의 없기 때문이다. 설령 두 사람 중 한 사람에 해당하는 지분만큼만 담보로 제공해 경매에 넘어 간다고 해도 다시 사올 수 있는 가능성이 크다. 경매가 이뤄져도 공동명의의 집은 아주 싼 값에 낙찰 될 확률이 크다. 이럴 경우 절반을 가지고 있는 소유자가 ‘우선 매수신고’를 하면 낙찰가로 아파트를 다시 사올 수 있다.

공동명의 하려면 집 구입 때부터 하는 게 유리

부부공동명의제가 많은 장점이 있지만 그 동안 섣불리 신청하는 사람이 없었던 이유는 현재 한 사람 명의로 돼 있는 재산을 공동명의로 바꿀 때 내야 하는 세금이 있기 때문이다. 신고가액의 2%에 해당하는 취득세와 신고가액의 1.5%에 해당하는 등록세를 내야 한다. 즉 기준시가 2억원의 집을 공동명의로 바꾸려면 지분의 50%(1억원)를 증여 받은 사람은 200만원의 취득세와 150만원의 등록세를 내야 하는 것이다. 그렇기 때문에 공동명의를 하려면 집을 처음 구입할 때부터 공동명의로 등기하는 것이 좋다. 이 때는 취득세나 등록세를 내지 않아도 된다.