대출을 활용한 내집 마련 노하우

대출을 활용한 내 집 마련 노하우

    빚 없이 100% 자기 자금만으로 내 집 마련을 할 수 있으면 대출 걱정도 없고 이자 부담도 없어 좋겠지만 만만치 않은 집값이 이를 쉽게 허락하지 않는다. 또 내 집 마련을 위해 열심히 적금을 부어 목표로한 금액을 모았지만 그새 집값은 더 많이 올라 오히려 부족한 금액이 커졌다는 웃지 못할 일이 벌어지는 것을 보면 내 집 마련은 다소 무리가 따르더라도 대출을 받아서라도 일단 저질러 놓고 봐야 한다는 주장이 오히려 설득력 있게 다가오고 있다.

    정부가 강력한 부동산 안정대책을 쏟아내면서 주택가격 상승세가 주춤해졌다. 일부 지역에서는 하락세로 돌아서고 있지만 향후 크게 하락할 것 같지는 않다. 오히려 내 집 마련이나 집 넓히기의 기회로 삼아야 한다는 의견이 지배적이다. 내년 지방자치단체 선거와 내후년 대통령 선거를 앞두고 개발 공약이 난무한다면 주택 가격이 다시 상승할 가능성이 높기 때문이다. 따라서 자금 부족을 이유로 내 집 마련이나 이사 계획을 미루고 있다면, 대출을 잘 활용해 계획을 앞당기는 방법도 적극 검토할 필요가 있다.

    결혼 이후 8년 동안 경기도 일산 신도시에서 전세살이를 해 오던 김경훈 씨(36세, 직장인)가 내 집 마련을 결심한 것은 올해 1월 초. 집주인이 그의 아들 가족이 들어와 살 일이 생겼다며 아파트를 비워 줄 것을 요구해 왔기 때문이다. 내 집을 마련할 만한 경제적인 여건이 안돼 고민을 거듭하던 김 씨 부부가 어려운 결심을 하게 된 가장 큰 이유는 초등학교 입학을 앞둔 큰 아들 때문이었다. 낯선 곳으로 이사해 어린 아들에게 심리적인 부담을 주는 것보다 무리를 해서라도 내 집을 마련하는 것이 바람직하다는 결론에 이르게 된 것이다.

    때마침 같은 단지의 33평형 아파트가 급매물로 나와 있었다. 당시 시세가 3억 2000만원 수준이었지만 3억 원에 매물로 나와 있었던 것이다. 김 씨 부부는 살고 있던 집의 전세금(1억 4천만원)과 금융기관에 가입 중이던 적금(3천만원)을 중도해지하고, 부족한 자금 1억3천만원은 주택금융공사 모기지론을 이용하기로 했다. 20년 동안 매월 99만원씩 원금과 이자를 갚아 나가느라 없는 생확비를 더 쪼개는 등 소비 수준을 낮추고 있지만 김 씨 부부와 그 가족의 하루하루는 '행복' 그 자체가 됐다. 올 초부터 슬금슬금 오르기 시작하던 김 씨 부부의 아파트 가각이 최근에는 3억8천만원을 넘어섰다. 연 5.95% 금리로 대출 받은 이후 주택금융공사의 모기지론 금리가 연 6.25%로 상승했지만 고정금리 조건이라서 김씨와는 상관이 없다. 대신 김 씨 가족은 '안식처'를 장만했다는 기쁜에 젖어 있다. 유치원 친구들과 헤어질 뻔했던 큰 아들도 학교생활에 재미를 붙이고 있어 가족의 기쁨은 배가 되었다.

내 집 마련을 앞당기는 대출 방법

    30-30 법칙을 준수하라 부동산 침체기에 무리한 대출은 금물이다. 대출 받아서 내 집을 마련할 때에는 '30-30 대출원칙'을 고수해야 한다. 우선 대출금액이 집값의 30%를 넘으면 안 된다. 또한 다달이 갚은 원리금(또는 이자)이 월 소득의 30% 이내이어야 한다.

    예컨대, 월 소득이 3백만원인 사람이 2억원짜리 집을 살 경우에 대출액은 2억원의 30%인 6백만원정도가 적당하며, 매월 상환이자도 월 수입(3백만원)의 30%(90만원)을 넘어서서는 곤란하다. 소득에 비해 너무 많은 대출을 받게 되면 실직이나 사업이 뜻대로 되지 않았을 때 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

    장기모기지론, 0.2%포인트까지 금리할인 가능하다  주택금융공사 모기지론은 고정금리라서 처음의 대출금리가 최장 20년간 지속된다. 따라서 0.1%포인트만 낮게 대출을 받아도 대출 이자를 상당히 줄일 수 있다. 모기지론 금리는 현재 연 5.95%이지만 0.2%포인트까지 할인이 가능하다. 대출 받을 때 대출금액의 0.5%에 해당되는 대출 이자를 선납하면 0.1%포인트 할인된다.

    또 설정비(대출금의 약 0.6% 전후)를 대출 받는 사람이 부담하면 추가로 0.1%포인트 할인이 가능하다. 연 5.75%까지 대출 금리가 떨어지는 것이다. 1억원을 20년간 대출 받을 경우에는 금리할인 옵션을 모두 선택하면 300여 만원의 대출이자가 줄어든다.

    직장인은 소득공제 가능한 15년 이상을 선택하라  직장인이 15년 이상 장기 대출을 받아서 국민주택 규모(전용면적 85㎡)의 주택을 마련하면 1년 동안 상환한 대출 이자 중에서 1000만원까지 소득공제가 가능하다. 1억원, 대출기간 20년으로 대출 받을 경우, 첫 해의 대출 이자 상환액은 560만원정도이므로, 보통의 직장인(과세표준 1천만원 초과 4천만원까지)이라면 소득공제를 통해서 약 110만원을 돌려 받게 된다. 결국 450만원의 대출 이자만 부담하는 셈이며, 대출 금리가 연 4.5%로 떨어지는 것이다.

    근로자, 서민은 '무주택자 대출'이 유리하다 연간 급여가 3천만원 이하이면서 6개월 이상 무주택자 자격을 갖춘 사람은 '근로자와 서민을 위한 주택구입자금'을 이용하는 것이 좋다. 이는 금리도 주택금융공사의 모기지론(5.95%)보다 낮고 20년 장기이며, 대출 이자만 상환하는 거치기간이 1년 ~ 3년 동안 안정되고, 중도에 상환해도 수수료를 물지 않는 등 여러 가지 장점이 있다. 하지만 대출 한도가 집 가격의 70%(최고 1억원)에 불과하다.

    정부의 대책의 틈새를 활용하자  정부의 부동산 안정대책에도 한계는 있다. 투기지역 아파트에 대한 대출한도(LTV)를 60%에서 40%로 내렸지만 아직도 60%대를 그대로 인정 받을 수 있는 방법이 있다. 10년 이상 대출로서, 거치기간(대출이지만 납부하는 기간)이 1년 미만이고, 중도상환수수료를 부담하는 원리금(원금)균등분할상환 조건이라면 여전히 주택 가격의 60%까지 대출이 가능하다. 그리고 10월부터 '생애 최초 주택구입자금 대출'이 다시 나온다. 대출 대상 주택이 종전 전용면적 25.7평에서 18평 이하 주택으로 축소되지만 1억원이내에서, 연 4.5%의 금리가 적용된다.

    현재 주택금융공사의 '모기지론' 대출 금리가 연 6.25%(3억원한도)이고, 정부가 운용하는 '근로자, 서민 주택구입자금 대출'금리는 5.2%(1억원 한도)수준이라는 점을 고려할 때 상당한 혜택이 아닐 수 없다. 특히 20 ~ 30대가 이 대출을 잘 활용하면 무주택자에서 벗어나는데 큰 도움이 될 것이다.

- Life, Autumn 2005 : ING 생명 메거진 中에서 -