성공 재테크를 위한 대출전략

대출 받기 전 이것만은 체크하자

주택담보대출 규제가 강화되고 있다.
1.11 대책에 따르면, 투기지역 내 1인당 대출 건수는 1건으로 제한된다. 이에 따라 기존 대출이 있다면 신규 대출은 불가능하며, 만기 도래 시 1건 이상의 대출은 1년 내 상환해야 한다. 상환이 어려울 경우 기존 주택을 처분해야 하는 상황이 발생할 것이며, 상환 지연 시 연체금도 상당한 수준이 될 전망이다.

이처럼 주택담보대출 조건이 강화되는 시점에서는 금융권 별로 자신의 조건에 맞는 대출 상품을 선별하는 것이 중요하며 대출 역시 주택 매입과 같이 실수요자 마인드로 접근하는 것이 좋다. 금리도 점점 인상되고 있어 너무 무리한 대출은 금물이다.

주택담보 대출 시 유의할 점을 점검해 보자.

1. 대출금액에 따른 상품별 비교, 금리결정 방법, 상환방식 고려 할 것
대출하고자 하는 금액을 결정할 때는 향후 상환 능력을 고려해야 하므로 상환 방식을 원리금 균등분할로 할 것인지, 만기 일시 상환을 할 것인지, 거치기간은 몇 년으로 할 것인 지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 꾸준한 소득 수입이 예상된다면 원리금 분할 방식을 고려하고, 향후 목돈이 일시에 만들어 진다면 만기 일시 상환 방식을 고려하는 것이 적당하다.

또한 향후 예상 소득에 따라 상환 능력이 달라지므로 중도 상환에 따른 수수료 비용도 따져봐야 한다. 대출금을 중도 상환할 경우에 중도 상환 수수료를 꼼꼼히 따져서 득실을 따져 봐야 한다. 보통 중도상환수수료는 1~2% 선이다.

2. 금리 상승기와 하락기를 적절히 이용할 것
대출을 받았다면 주기적으로 자신의 자산, 소득, 대출환경 변화에 따른 대출 조건을 확인하고 좋은 조건으로 전환하도록 한다. 기본적으로 금리 상승기에는 고정금리가 유리하고, 금리 하락기에는 변동금리 상품을 이용하는 등 시기별로 적절한 상품으로 갈아타도록 한다.
예를 들면 높은 금리의 대출을 받은 후 저금리 대출 상품이 나왔을 시 대출 갈아타기를 시도해 보는 것이 좋다. 단 중도해지 수수료와 새로운 대출신청 시 비용, 대출가능 여부를 세심히 따져봐야 한다.

3. 필요 없는 대출, 마이너스 통장의 부채는 즉시 없앨 것
현행 DTI 제도에서는 개인의 모든 부채 항목을 포함하기 때문에 불필요한 대출은 정리하는 것이 좋다. 또한 대출시에는 본인 및 배우자의 자산 상태까지 고려한다.
따라서 본인과 배우자의 쓰지 않는 마이너스 통장, 신용 대출은 모두 정리하도록 한다. 이 금액들이 대출 가능한 금액에서 제외되고, 대출이 많은 경우 신용등급에도 악영향을 미치기 때문이다.

4. 우대금리 혜택이 가능한 주거래 은행을 만들 것
대출 시 우대금리 등의 혜택을 받으려면 주거래 은행을 만들어 놓는 것이 좋다. 급여이체, 각종 신용카드 결제대금, 공과금 자동납부 등을 한 은행으로 통일하는 방법이 있다. 이 경우 꾸준한 신용을 쌓아 대출 시 유리한 조건을 확보할 수 있다.

5. 규제가 적용되지 않는 외국계 금융권 이용도 고려해 볼 것
국내의 제1금융권과 농협, 수협, 상호저축은행 등 제2금융권은 정부나 금융감독원의 대출규제를 받지만 외환은행, SC제일은행, HSBC은행 등 외국계 은행은 정책적인 규제를 받지 않는다. 따라서 대출 규제가 심한 개인은 외국계 은행의 대출을 적극 고려해 볼 필요가 있다.
한편 주택금융공사 e-모기지론 같은 상품도 관심을 가져 볼 만 하다. 무주택자나 1주택자가 전용면적 25.7평 이하 아파트를 구입하는 경우 주택공사의 e-모기지론(5% 후반)을 이용할 수 있다. e-모기지론은 고정금리로 금리상승에 대한 부담이 적고, DTI 규제가 없으며 LTV가 최대 70%까지 적용된다.

[참고]

● 주택담보인정비율 (LTV : Loan To Value ratio) : 담보가치 주택가격 대비 대출비율. 주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도

- LTV는 기본적으로 지역, 대출기간, 담보유형에 따라 달라진다. 지역 구분은 투기지역, 투기과열지구, 기타지역 등으로 나뉜다. 담보 유형은 아파트 및 주택 두 가지로 나뉜다. 대출 기간은 기본적으로 3년 이하, 초과로 구분된다. 단 투기지역 아파트에 대해서는 10년 이하, 10년 초과 중 6억 원 이하, 초과에 따라 대출 기간별 인정되는 LTV 한도가 달라진다.

● 총부채상환비율 (DTI: Debt To Income) : 연소득 대비 연간 원리금 상환비용의 비율. 주택을 구입하려는 고객이 주택담보 대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것

- 투기지역 및 수도권 투기과열지구에서 기준시가 6억 원 초과아파트 신규 구입을 위한 대출 시 LTV와 DTI의 적용을 받는다. 즉, LTV 한도 내에서 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40% 이내가 되도록 아파트 담보 대출액의 제한을 받는다.